Ticaret amacıyla taşınmaz alım satımı yapanlar ve bu işlemlere aracılık edenler, MASAK düzenlemelerinde finansal olmayan yükümlüler arasında sayılır. Emlak sektörünü aklama açısından çekici kılan şey, tek bir işlemde büyük tutarların el değiştirmesi ve suç gelirinin nakit biçiminden kurtarılıp yatırım olarak görülen bir varlığa dönüştürülebilmesidir. MASAK'ın sektör çalışması, suç gelirinin taşınmaz piyasasına finans sektörüne göre çok daha basit yollarla girebildiğine dikkat çeker.
Taşınmazda aklama nasıl işler?
En bilinen yöntem bedelin bölünmesidir: taşınmaz resmî kayıtlarda gerçek değerinin altında gösterilir, aradaki fark kayıt dışı ve nakit olarak ödenir. Alıcı bir süre sonra taşınmazı gerçek değerinden sattığında elindeki nakit suç geliri, görünüşte meşru bir satış kazancına dönüşmüş olur. İkinci yöntem kişinin gizlenmesidir: taşınmaz yakın bir akrabanın, çalışanın ya da yeni kurulmuş bir şirketin adına alınır.
Ofiste ve tapuda 8 uyarı işareti
MASAK'ın emlak sektörü için verdiği örneklerden derlenmiştir:
- Fiyatın benzer taşınmazların piyasa değeriyle açıklanamayacak ölçüde yüksek ya da düşük olması.
- Resmî bedelin düşük gösterilmesinin ve farkın elden ödenmesinin açıkça teklif edilmesi.
- Alıcının taşınmazın konumuyla, durumuyla ya da yapısıyla hiç ilgilenmemesi.
- Kısa sürede, yeri ve fiyatı önemsenmeden birden fazla taşınmaz alınması.
- Bilinen ya da tahmin edilen gelirle uyuşmayan, sürekli taşınmaz alımı.
- Alımdan hemen sonra, alış fiyatının altında yeniden satış.
- Alıcının belgelerde kendi adını kullanmak istememesi ya da tapunun hemen başkasına devredilmesi.
- Bedelin olağan dışı bir kaynaktan ya da yurt dışındaki, ilişkisi belirsiz bir hesaptan gelmesi.
Emlakta dört risk ekseni
- Müşteri
- Başkası adına hareket ettiği izlenimi veren alıcı, vekâletname ile işlem yapan ve kendisi hiç görünmeyen asıl alıcı, kısa süre önce kurulmuş ve faaliyeti belirsiz şirketler.
- Ürün ve hizmet
- Lüks konut, turistik tesis ve arsa gibi değeri öznel biçimde belirlenebilen taşınmazlar, standart bir daireye göre daha yüksek risk taşır.
- Ülke ve bölge
- MASAK çalışması yabancı uyruklu kişilere yapılan konut satışlarında müşteriyi tanıma ilkesine daha titiz uyulmasını önerir. Fonun gönderildiği ülke ile alıcının uyruğu farklıysa bu fark açıklanmalıdır.
- Kanal ve işlem
- Banka kredisi kullanılmayan, peşinatı ya da tamamı nakit ödenen satışlar. Kredi kullanıldığında banka ekspertizi sürece bir denetim katmanı ekler.
Skoru satış sürecine yerleştirmek
Bir emlak ofisinde liste taraması için en uygun an, alıcı ve satıcının kimlik bilgilerinin alındığı ve kapora konuşulmadan önceki andır. Risk Sorgu'da her iki tarafı da, mümkünse doğum tarihi ve uyrukla birlikte ölçün. Vekil üzerinden yapılan işlemde hem vekil hem asıl alıcı ölçülmelidir; yalnız vekilin temiz çıkması işlemin temiz olduğunu göstermez.
- Düşük bant ve işaret yok: satış olağan sürecinde ilerler.
- Orta bant ya da tek bir işaret: alıcıdan fonun kaynağına ilişkin açıklama ve belge istenir.
- Yüksek bant, doğrulanmış PEP kaydı ya da birden fazla işaret: kapora alınmadan önce karar yetkili kişiye bırakılır; eşleşme rehberi ve PEP rehberi izlenecek yolu anlatır.
Diğer yükümlülerle kesişme
Bir taşınmaz satışında emlak ofisi tek başına değildir: noter satış vaadi sözleşmesini düzenler, banka krediyi kullandırır, mali müşavir şirket adına yapılan alımı kayda geçirir. Her biri aynı işleme farklı bir açıdan bakar. Noter tarafındaki riskleri noter risk analizinde, şirket üzerinden yapılan alımlarda muhasebe meslek mensubunun rolünü mali müşavir ve bağımsız denetim rehberinde anlattık.
Kurgusal bir örnek: görmeden üç daire
Yabancı uyruklu bir alıcı, vekili aracılığıyla aynı projeden üç daire almak istiyor. Daireleri hiç görmemiş, kat ve cephe sormuyor, bedelin tamamını peşin ödeyecek. Ödeme, alıcının uyruğundan farklı üçüncü bir ülkedeki bir hesaptan gelecek. Vekilin ölçümü "Risk yok"; asıl alıcının ölçümü orta bantta: ad ve uyruk bir kayıtla örtüşüyor, doğum tarihi elinizde değil.
Bu tablo uyarı işaretlerinin üçünü (konuma ilgisizlik, kısa sürede birden fazla alım, olağan dışı fon kaynağı) ve iki ekseni (müşteri ve ülke) bir araya getiriyor. İlk adım asıl alıcının pasaport bilgisini istemek ve ölçümü doğum tarihi ile belge numarasıyla yenilemektir. Eşleşme elense bile fonun neden üçüncü bir ülkeden geldiği açıklanmalı ve belgelenmelidir.
Açıklama tutarlıysa satış ilerler ve bütün adımlar dosyaya yazılır. Tutarsızsa kapora alınmaz. Örnek, vekilli satışlarda neden yalnızca karşınızdaki kişinin değil, işlemin asıl sahibinin ölçülmesi gerektiğini gösterir.
Dosyada ne kalmalı?
Alıcı ve satıcının ölçüm çıktısı, gördüğünüz işaretler, alıcının fon kaynağına dair açıklaması ve verdiğiniz karar. Emlak işlemlerinde aynı kişi yıllar sonra satıcı olarak geri gelir; o gün eski dosyayı açtığınızda neyi neden kabul ettiğinizi görebilmelisiniz. Dört unsuru tek tabloda toplamak için risk bazlı yaklaşım rehberindeki örnek tabloyu uyarlayabilirsiniz.
Bu rehber genel bilgi verir ve hukuki görüş yerine geçmez. Yürürlükteki mevzuat için MASAK'ın ve Resmî Gazete'nin güncel yayınlarını esas alın.